Comment évaluer un bien immobilier ?
L’évaluation d’un bien immobilier interroge souvent. Comment valoriser mon immeuble pour le donner ? Suis-je éligible à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ?
Si vous vous interrogez, voici les réponses !
Vous avez plusieurs solutions existantes qui doivent être retenues, dans l’ordre :
- Evaluation par comparaison,
- Evaluation par capitalisation (méthode dite du rendement)
- Evaluation par ajustement d’une valeur antérieure.
La comparaison
C’est la méthode que vous devez retenir en priorité, quand c’est possible. Vosu devez alors choisir des biens similaires (région, période, étage, jardin, date de construction…) ou approchants, et en estimer la valeur de votre bien.
Pour ce faire, l’administration a mis à votre disposition le simulateur « PATRIM », disponibles dans votre environnement fiscal, rubrique « Autres services ». Vous pouvez ici multiplier les critères de sélection et ainsi, déterminer une valeur assez fiable (et difficilement contestable) de votre bien.
Attention cependant à ne pas retenir QUE les ventes qui vous intéressent !
Le rendement
Vous ne devez l’utiliser qu’en l’absence d’éléments de comparaison.
Il s’applique exclusivement à des biens locatifs, pour lesquels, en partant du loyer BRUT (hors charges et hors taxes si TVA), vous déterminez la valeur vénale en appliquant le taux de rendement estimé.
Ce taux dépend évidemment de l’emplacement et de la typologie du bien : on peut retenir par exemple 3% pour un appartement bien situé à Annecy, et 10% pour un entrepôt en zone industrielle.
Comment calculer ?
Vous prenez le loyer brut hors charges, et vous divisez par le taux de rendement que vous avez retenu.
Exemple :
- appartement à Ferney-Voltaire
- Loyer : 1500 euros/mois
- Rendement retenu : 5%
La valeur vénale peut être estimée à (1500 x 12) / 5% = 360 000 euros.
L’ajustement d’une valeur antérieure
Cette méthode est à réserver à des objets particuliers, pour lesquels vous ne parvenez pas à appliquer les deux méthodes précédentes.
Elle consiste alors à partir d’une valeur vénale précédente, et de la pondérer par l’évolution des immeubles de même nature sur la période.
ATTENTION : vous ne pouvez pas choisir cette méthode pour reporter l’IFI d’une année sur l’autre par exemple.
