L’ACQUISITION IMMOBILIERE EN DEMEMBREMENT DE PROPRIETE

Les faits :

Lorsque vous envisagez un investissement immobilier, il est essentiel de vous poser plusieurs questions clés :

• J’achète du neuf ou de l’ancien ?
• Dois-je opter pour un dispositif fiscal en particulier ?
• Ai-je réellement besoin de revenus complémentaires ?
• Comment faire pour intéresser mes enfants dans l’achat d’un bien et éviter une taxation à ma succession ?

Principe :

L’investissement immobilier se réalise en général en pleine propriété.

Il est toutefois possible de n’acquérir que la nue-propriété d’un bien.

En effet, une autre personne physique ou même morale achète alors l’usufruit du même bien pour une durée temporaire ou viagère.

De plus, cette solution d’acquisition peut-être mise en place tant sur l’immobilier d’habitation que sur l’immobilier d’entreprise.

Pour rappel :

Le droit de propriété peut être divisé en 2 droits distincts (on parle alors de démembrement de propriété) :

• La nue-propriété qui donne à son titulaire le droit de disposer du bien sans en avoir la jouissance,
• L’usufruit qui est le droit d’utiliser le bien ou d’en percevoir les revenus.

La répartition des droits de propriété en valeur est fonction :

• Soit du barème légal usufruit/nue-propriété basé sur l’âge de l’usufruitier,
• Soit d’un usufruit économique valorisé avec une formule scientifique…

Quid de l’extinction de l’usufruit ?

L’usufruit peut s’éteindre de 2 manières :

• L’usufruit temporaire est arrivé à échéance,
• Ou l’usufruitier est décédé.

Dans ces situations :

• L’usufruit rejoint la nue-propriété pour reconstituer la pleine propriété,
• Le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire du bien sans avoir à s’acquitter de frais ou droits quelconques.

Conclusion :

Pour tout investissement immobilier, il est important de réfléchir à ce que vous souhaitez préalablement à l’acquisition de ce bien !

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