SCI démembrée : comment usufruitiers et nus-propriétaires se répartissent les fonds en cas de vente du bien ?

Rappel

Dans le cas évoqué, la SCI ne détenait qu’un seul bien, dont les associés ont distribué le prix.

Certains associés souhaitaient que le prix soit réparti entre eux, au prorata de leurs droits (usufruit et nue-propriété) sur les parts. Etonnamment, les usufruitiers contestaient cette position.

Décision

Pour la Cour de Cassation (lire ici), la distribution d’un dividende issu de la vente de la totalité des actifs immobiliers d’une SCI, compromet la poursuite de l’objet social et affecte la substance des parts sociales démembrées.
Par conséquent, ce dividende revient, sauf convention contraire, à l’usufruitier et au nu-propriétaire sous la forme d’un quasi-usufruit. Donc, pour le nu-propriétaire, il n’a plus qu’à attendre et espérer…

Conséquence ?

Eh bien, l’usufruitier était donc fondé à appréhender la valeur totale de chaque part détenue de la société.

Cette dette est-elle déductible de la succession ?

Les articles 773 2° et 774 bis du CGI sont ici à étudier pour apporter la réponse.

L’origine du démembrement semble bien légale et non conventionnelle, et le quasi-usufruit de découle pas de la vente d’un bien immobilier, mais de la distribution d’un résultat.

A priori donc, selon les experts, ce serait bien le cas. Reste à attendre la jurisprudence.

Mais nous vous incitons en tous cas, à prévenir ces soucis en établissant une convention de quasi-usufruit préalablement au décès…